A: 토지거래허가구역에 있는 토지(대지 지분권 포함)에 관한 소유권, 지상권을 이전하거나 설정하는 계약에 대해서는 원칙적으로 일정한 허가 목적에 따란 토지거래허가를 받아야 하며, 토지거래허가를 받은 자는 그 목적으로 5년의 범위에서 이를 직접 사용하여야 하는 이용의무를 부담하게 됩니다(국토의계획및이용에관한법률 제118조, 제124조).
우선 자신의 토지를 신탁을 원인으로 하여 부동산신탁회사에게 그 소유권을 이전하는 행위는 위 국토의계획및이용에관한법률상 허가 대상인 실질적인 소유권 이전 행위에 해당되지 않는다는 것이 국토해양부와 법제처의 일관된 유권 해석이므로, A시행사가 사업부지를 부동산신탁회사에게 신탁하는 행위에 대해 별도로 토지거래허가를 받을 필요는 없습니다.
그러나, A시행사가 부동산개발사업을 위한 목적으로 토지를 신탁하는 경우 이러한 신탁 행위가 A시행사가 사업부지를 취득할 당시의 토지거래허가상 이용 목적에 위반되는지 여부에 대해서는 국토해양부와 법제처가 일정한 유권 해석을 하고 있는 상태입니다. 즉, 국토해양부와 법제처는 부동산개발사업을 위해 자금을 대출받으면서 그 담보 목적으로 사업부지를 신탁하는 경우(소위 담보신탁), 단순히 부동산신탁회사가 소유권을 신탁받아 그 소유권을 보유하면서 관리만 하는 경우(소위 관리신탁)의 경우에는 당초의 부동산개발사업(또는 분양사업) 목적으로 해당 토지를 이용하는 것으로 보아 이용 목적에 위반되지 않는다고 해석하고 있는 반면, 부동산신탁회사가 토지를 신탁받아 직접 그 토지 지상에서 부동산개발사업을 시행하는 경우(소위 개발신탁)에는 위탁자인 시행사가 직접 해당 부동산개발사업을 시행하지 않음을 근거로 이용 목적에 위반되는 행위로 해석하고 있습니다.
그런데, 국토해양부와 법제처는 현재 부동산 개발 업계에서 많이 이용되고 있는 소위 분양형 토지신탁, 즉 부동산신탁회사가 토지의 소유권과 함께 인허가상 건축주 명의를 보유하면서 실질적으로는 위탁자인 시행사가 해당 부동산개발사업을 수행하는 형태의 토지신탁에 대해서는 명확한 유권해석을 내리지 않은 상태입니다.
소위 분양형 토지신탁의 경우 실질적으로 위탁자인 시행사가 자신의 책임 하에 부동산개발사업을 시행하고 신탁회사는 단순히 건축주 명의와 토지 소유권만 보유하고 있다는 점에서 위에서 본 기존의 유권해석의 논리에 의하더라도 부동산개발사업(또는 분양사업)이라는 토지거래허가의 이용 목적에 위반되지 않는다고 보는 것이 보다 타당한 해석이라고 판단되나, 아직 관련 부처의 명확한 유권 해석이 없는 상태이므로, 사전에 반드시 이 부분에 관해 별도의 유권해석을 받거나 법률 해석을 받을 필요가 있습니다.
이와 같이 부동산 신탁을 이용한 부동산 개발사업을 시행함에 있어서는 위와 같은 신탁의 유형에 따라 그 신탁이 토지거래허가의 이용 목적에 위반되는지 여부를 법률적으로 사전에 면밀히 분석하여야 한다는 점을 유의하시기 바랍니다. 법무법인태평양 변호사 이동수
