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8.29 부동산 대책, 부동산 시장 활기 되찾을 수 있을까?
　
8.29 부동산 대책, 부동산 시장 활기 되찾을 수 있을까?
정부가 비투기 지역에 한시적으로 DTI(주택담보 대출 규제인 총부채상환비율)를 폐지하는 방안 등을 내놓으며 부동산 시장 살리기에 본격적인 시동을 걸었다.

업계는 “그동안 DTI 완화에 소극적이었던 정부가 태도를 바꾼 것은 그만큼 부동산 시장이 침체돼 있다는 사실을 정부도 인정하는 예”라며 “‘부동산 딜레마’에 대한 고민이 그대로 묻어나는 대목이다”라고 밝혔다.

특히 정부가 금융권에 DTI 결정권을 전면 부여한 것은 DTI 규제 완화로 금융사의 자산 건전성을 훼손할 수 있을 것이란 비난을 염두한 조치가 아니냐는 것이 업계의 의견이다.

　

◆ 정부, 결국 DTI 한시적 폐지

지난 2006년 참여정부 때 시작된 DTI 규제는 그동안 대표적인 부동산 시장 불안을 잠재우는 안전판으로 그 효과가 컸다는 평가를 받아왔다. 특히 금융사의 건전성 확보에 기여했다고 업계는 분석했다.

하지만 올 들어 부동산 시장이 급격한 침체에 빠지면서 건설사 등 업계를 중심으로 DTI 완화 요구가 들끓기 시작했다. 이에 따라 정부는 DTI에 대한 규제 완화에 손 댈 수 없는 상황에 놓였고, 29일 부동산 대책을 발표했다.

정부가 29일 발표한 DTI 완화 정책은 무주택자나 1가구 1주택자 등 실수요자가 비투기지역의 9억원 이하 주택을 매입할 경우, DTI는 내년 3월말까지 한시적으로 금융회사 자율 심사해 의해 결정된다. 주택담보인정비율(LTV)은 현행대로 유지된다.

　

◆ 서민, 중산층의 실수요 주택 거래 지원

서민·중산층 주거안정을 위한 실수요자의 주택구입과 관련한 금융지원을 확대한 점도 이목을 집중시킨다. 정부는 4.23대책을 보완했으며, 신규 주택을 분양받은 자가 소유한 기존주택을 사는 경우 주택기금(총 1조원) 지원 요건을 완화했다.

또 적용 대상도 신규 주택 입주일이 지난 사람이 소유한 주택에서 입주 예정자(입주 6개월전부터 입주일까지)의 소유 주택으로 확대됐다. 구입하는 주택도 85㎡ 이하, 6억원 이하에서 85㎡ 이하는 유지하되 금액 제한이 폐지됐다. 구입자의 연소득 한도 역시 4,000만원 이하에서 5,000만원 이하로 확대됐으며 시행 기간 역시 당초 올해 말까지에서 내년 3월 말까지로 연장됐다.

뿐만 아니라 정부는 생애 처음으로 주택을 구입하는 무주택 가구에 대해서도 내년 3월 말까지 주택기금에서 연 5.2% 금리를 적용해 2억원까지 지원키로 했다. (비투기지역의 85㎡ 이하, 6억원 이하 주택을 살 때 적용받을 수 있다.) 지원 대상은 가구원 전원이 주택을 소유한 적이 없는 무주택 가구로 부부 합산 연소득이 4,000만원 이하여야 한다. 이밖에도 저소득층이 쉽게 주택담보대출을 받을 수 있게 대출금액을 기존 5,000만원에서 1억원으로 확대했다.

하지만 지원 조건은 현행대로 가구당 2억원 한도이며, 연 5.2%이고 20년 상환 조건에 투기지역(강남3구)은 제외됐다.

　

◆ 주거비 경감 등 서민 주거 확대

정부는 친서민 정책에 맞춰 전세 대출금 등 서민 주거지원 확대 방안도 마련했다. 전세 자금 대출의 경우 전세 값이 높은 수도권 과밀억제권역의 저소득 가구에 대해 4,900만원에서 5,600만원으로 한도를 확대시켰다.

　

또 3자녀 이상인 경우에는 6,300만원까지 추가 지원된다. 단 지원대상은 60㎡ 이하 주택으로 보증금은 8,000만원 이하며 가구소득은 최저생계비의 2배 이내여만 가능하다.

　

이와 함께 정부는 전세자금 상환 부담에도 신경썼다. 85㎡ 이하, 연소득 3,000만원 이하의 근로자·서민이 전세자금 대출기간을 연장하면 대출금 6,000만원 한도에서 가산금리를 0.5%에서 0.25%포인트 인하하기로 했다.

　

이밖에 연소득 5,000만원 이하 가구에 대한 주택금융신용보증기금의 보증 한도도 바뀔 예정이다. 지금은 전세금의 70%와 연간인정소득의 1~2.5배 중 적은 금액을 기준으로 했으나 앞으로 전세금의 80%와 연간인정소득의 1.5~3배 중 적은 금액을 적용키로 했다. 보증 시 소득 입증이 어려운 서민층의 소득 입증 방법도 다양화된다.

　

◆ 보금자리주택 공급계획 조정

정부는 부동산 거래시장 활성화를 위해 보금자리 주택 공급계획도 수정했다. 값 싼 분양가의 보금자리 물량이 대량 공급되면서 민간 아파트 공급이 위축된 점을 보완하기 위함이다.

　

오는 2012년까지 보금자리주택을 수도권에 60만가구를, 지방에 14만가구를 공급하겠다는 당초 목표는 예정대로 추진되지만 올해 하반기 지정 예정인 4차 지구는 3차 지구(광명시흥) 이월 물량 등을 고려해 1~3차 때 4~6개 지구를 지정한 것과 달리 2~3개 지구만 지정하는 방안이 추진될 예정이다.

또 오는 11월로 예정된 3차 지구 사전예약 물량도 80%에서 50% 이하로 축소하기로 했다. 내년 상반기로 예정된 4차 지구 역시 사전예약 물량과 시기는 추후 조정하기로 결정했다. 이밖에도 민영주택 수요나 여건 등을 감안해 85㎡ 이하를 중소형 주택을 짓는 것도 허용키로 했다.

　

◆ 견실한 건설사 유동성 지원 및 세제 지원 혜택

견실한 건설사 유동성 지원방안도 마련됐다. 정부는 중소·중견 건설사들이 자금을 쉽게 조달할 수 있게 총 3조원 규모의 P-CBO(프라이머리 채권담보부증권)나 CLO(대출담보부증권)를 발행하기로 했다.

하반기부터 1차로 5,000억원 규모를 발행한 뒤 수요를 봐가며 추가 발행 여부를 결정하기로 했으며 CLO는 건설업 비중을 50%로 제한해 업종 편중에 따른 위험을 완화할 계획이다.

또 지방 미분양주택을 줄이기 위해 대한주택보증의 환매조건부 매입 대상을 늘려 공정률이 50%가 아닌 30%만 넘어도 사들일 수 있게 하고 1500억원이던 업체당 매입 한도도 2000억원으로 늘렸다. 이외에도 준공 후 미분양 주택에 한정했던 리츠·펀드의 매입 대상에 올해 말까지 준공 예정인 미분양 주택도 포함하기로 했다.

이와 함께 부동산 시장 거래 활성화를 위해 세제 지원도 확대된다. 다주택자 양도소득세 중과 완화 조치의 2년 연장, 취득·등록세 감면 혜택의 1년 연장, 수도권 매입임대사업자에 대한 세제혜택 등이 시행될 예정이다.

　

◆ 나올 수 있는 건 다 나왔다?

이번 8.29 부동산 대책에 대한 평가는 대체로 긍정적이다. 현재 사용할 수 있는 카드를 대부분 꺼냈다는 것이 업계의 분석이다.

업계 관계자는 “비투기 지역의 DTI 규제 완화는 부동산 시장의 안정을 되찾겠다는 정부의 의도가 담겨 있다”며 “이번 8.29 부동산 대책으로 부동산 시장이 다시 활기를 되찾았으면 좋겠다”고 밝혔다. 이어 “다주택자 양도세율 중과면제가 연장되면서 주택시장에 다소 여유가 생겨날 것으로 보인다”고 덧붙였다.

하지만 일각에서는 8.29 부동산 대책이 발표됐지만 여전히 국내 부동산 시장은 불안 할 것으로 내다보고 있다. 지난 7월 9일 0.25%의 금리인상에 이어 물가상승 및 인플레이션 현실화에 따라 연내 추가 금리인상까지 예고된 상태라 무분별하게 대출비중을 확대해 내 집 마련이나 투자에 나서는 이들은 적을 것으로 추측된다.

또 건설사들이 미분양 주택 매도를 꺼리고 있는데다 리츠와 펀드에 대한 세제혜택이 거의 없어 시장 활성화에는 한계가 있다는 지적이다. 특히 주택업계가 요구해온 미분양 주택에 대한 양도세 및 취·등록세 감면 혜택이 수도권까지 확대하지 않아 미분양 감소에 큰 도움이 되긴 어려울 전망이다. 이에 따라 정부의 8.29 부동산 대책이 얼마나 국내 부동산 시장에서 효과를 거둘지는 앞으로 계속 지켜봐야 할 것이다.
스포츠서울닷컴 2010.8.29
황준성 기자